Grondbeleid

Wet modernisering vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen

In de Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) is bepaald dat de grondexploitaties van gemeenten onder de vennootschapsbelasting vallen.

De winstbepaling voor de Vpb wijkt af van de exploitatieopzetten die zijn opgesteld conform het Besluit Begroting en Verantwoording. Belangrijke verschillen zijn de rente, bovenwijkse voorzieningen en indirecte kosten. Voor de Vpb mag alleen de daadwerkelijk betaalde rente meegenomen worden, dus geen rente over eigen financiering. Reserveringen voor bovenwijkse voorzieningen zijn voor de Vpb ook geen kosten.
Onze grondexploitatie is beperkt van omvang . De eventueel te betalen vennootschapsbelasting is daardoor ook beperkt. Deze vangen we op in de lopende exploitaties c.q. algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor de jaren tot en met 2021 hebben we een definitieve aanslag ontvangen. Over deze jaren is geen vennootschapsbelasting verschuldigd en hebben we een saldo onverrekend verlies van
€ 209.924. Door dit saldo aan onverrekend verlies en de voorlopige inschatting van de VPB positie over 2022 verwachtten we ook over 2022 geen vennootschapsbelasting te hoeven betalen. In de jaarrekening is daarom geen bedrag opgenomen voor de heffing voor de vennootschapsbelasting.

Financieel beleid

De voorraad aan gronden en de boekwaarden van de plannen zijn beperkt van omvang waardoor de financiële risico’s gering zijn.

De commissie BBV heeft bepaald dat voor de winstneming uitgegaan moet worden van de ‘percentage of completion’- methode. Deze methode betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst wordt genomen. Afhankelijk van de daadwerkelijke verkopen wordt bij het opstellen van de jaarrekening bepaald of tussentijdse winstneming aan de orde is. De winsten van bouwgrondexploitaties worden in eerste instantie toegevoegd aan de algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor verliezen is een voorziening getroffen. De voorziening wordt in mindering gebracht op de boekwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de werkelijk gemaakte kosten minus de werkelijk gerealiseerde opbrengsten en de voorziening indien een verlies verwacht wordt.

Bij het vaststellen van de Nota grondbeleid 2017 zijn ook de grondprijzen vastgesteld. Voor percelen tot 500 m ² geldt de reguliere grondprijs van € 210 p/m². Voor de m ² tussen 500 en 1.000 m² wordt 50% van de reguliere grondprijs gehanteerd (€ 105 p/m²) en voor de m ² boven 1.000 m² een prijs van € 60,- p/m².

Specifiek voor het plan Hogeweg in Ven-Zelderheide is om de verkoop te stimuleren in 2019 de grondprijs voor de vrije sector kavels verlaagd naar € 160 per m ² tot 500m ² en € 110 per m ² boven de 500m ² .  Voor sociale woningbouw (sociale huur) geldt een prijs van € 120 per m ² .

Vanaf 2023 is een nieuwe Nota Grondbeleid vastgesteld en stelt het college door middel van een jaarlijkse grondprijzenbrief de grondprijzen vast.

Financiële voortgang

In onderstaand overzicht is het verloop van de boekwaarden opgenomen.

* De voorbereidingskosten ter hoogte van € 102.000 voor grondexploitaties De Uitkomst en Kalboerstraat zijn in de jaarrekening 2021 gepresenteerd onder de immateriële vaste activa. Na vaststelling van de bestemmingsplannen en exploitatieopzetten door de gemeenteraad in 2022 dienen deze kosten nu onder de voorraden gepresenteerd te worden.

De kosten voor de grondexploitaties bestaan grotendeels uit doorberekening van kosten van de eigen organisatie en de financieringslasten. Daarnaast zijn er in 2022 bouw- en woonrijpmaak kosten gemaakt voor met name de plannen Hogeweg en Draaischijf. Voor de plannen De Uitkomst en Kalboerstraat betreffen hoofdzakelijk voorbereidingskosten en kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan. De kosten voor het plan Gennepermolen zijn ten laste van de voorziening waardering grondexploitaties gebracht.

De opbrengsten betreffen de verkoop van kavels in plan Hogeweg en de verkoop van grond in plan De Draaischrijf. Daarnaast is er een kleine provinciale subsidie ontvangen voor een aantal projecten (onder andere Kalboerstraat en Gennepermolen).

Verwachte resultaten

De grondexploitaties zijn per balansdatum geactualiseerd. De nieuwe grondexploitaties De Uitkomst en Kalboerstraat zorgen voor een toename van de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten. Dit is weergegeven in onderstaande tabel.

* Voor plan Gennepermolen is conform voorgaande jaren de nominale waarde van het eindresultaat gebruikt voor de berekening van de verliesvoorziening. Doordat de lasten in dit plan jaarlijks worden gedekt uit de voorziening loopt de boekwaarde niet verder op. Nominale waarde geeft een reëlere inschatting van de omvang van het te verwachten verlies.In het verleden is reeds € 1,6 mio verlies genomen.

Hogeweg Ven Zelderheide | In 2023 vinden de verkopen van de laatste twee kavels in dit plan plaats. Afhankelijk van het tempo van de woningbouwwerkzaamheden wordt het plan (gefaseerd) woonrijp gemaakt. De looptijd van het plan blijft ongewijzigd tot en met 2024. Als gevolg van de actualisatie van deze exploitatie is de gevormde voorziening minimaal bijgesteld. Het financiële risico is hiermee afgedekt.

Gennepermolen Gennep | Door de vertraging in de voortgang van dit plan (bestemmingsplan/ruimtelijk plan) is de looptijd met twee jaar verlengd tot en met 2025. Hierdoor wordt het verlies, als gevolg van extra interne kosten en rentelasten hoger. De voorziening is hier op bijgesteld. Het financiële risico's is hiermee afgedekt.

Draaischijf Milsbeek | De realisatie is in volle gang. Naar verwachting worden in 2023 de resterende gronden verkocht. De looptijd van de exploitatie blijft ongewijzigd tot en met 2024. Er wordt een positief resultaat verwacht.

de uitkomst ven-zelderheide | De realisatie van de woningbouw is afhankelijk van de voortgang van het project MFA in de Kerk. Dat project is vertraagd. Als gevolg hiervan is de looptijd van de exploitatie De Uitkomst met een jaar verlengd tot en met 2025. Hierdoor nemen de kosten toe. Bij vaststelling van de exploitatie werd al een verlies verwacht (onder andere door sloop- en afschrijvingskosten), dit negatieve resultaat neemt nu verder toe. Hiervoor is een voorziening gevormd, waarmee de financiële risico's zijn afgedekt.

kalboerstraat gennepMilsbeek | Deze exploitatie is recent gestart. In 2023 wordt een start gemaakt met de verdere realisatie. De looptijd van het plan is tot en met 2025, er wordt een positief resultaat verwacht.

Voorziening waardering grondexploitaties

Voor de tekorten bij de plannen Hogeweg, Gennepermolen en De Uitkomst is een voorziening gevormd. In onderstaand overzicht is het verloop van de voorziening waardering grondexploitaties en de onderbouwing van de hoogte van de voorziening opgenomen.

*Voor plan Gennepermolen is in het verleden reeds € 1,6 mio verlies genomen

Naar aanleiding van de actualisaties van de exploitaties is de voorziening bijgesteld. Voor plan Hogeweg is de voorziening minimaal bij geraamd. Als gevolg van vertraging in het plan Gennepermolen (langere looptijd), wat leidt tot een hoger verlies, is de verliesvoorziening verhoogd. De kosten van exploitatie Gennepermolen over 2022 zijn (conform voorgaande jaren) ten laste van de voorziening geboekt om de boekwaarde niet verder op te laten lopen. In het verleden is voor plan Gennepermolen reeds een verlies van € 1,6 mio genomen. Voor de nieuwe exploitatie De Uitkomst is tevens een verliesvoorziening gevormd, dit was al bekend bij de vaststelling van de grondexploitatie door de gemeenteraad, als gevolg van de verlenging van de looptijd is de gevormde voorziening naar boven bijgesteld.

Algemene reserve bouwgrondexploitaties

De gemeente heeft een vordering van € 1.035.000 op Parkvisie voor de in het verleden gemaakte kosten voor het plan Heikant (voormalige grondexploitatie). Over een groot deel van deze vordering ontvangen we rente inkomsten. Over deze vordering lopen we een risico. De algemene reserve grondexploitaties biedt voldoende ruimte om dit risico op te vangen. Hieronder is het verloop van de algemene reserve grondexploitaties weergegeven.

De mutaties in de voorziening Hogeweg , Gennepermolen en De Uitkomst zijn ten laste van de reserve geboekt.

Rentepercentage grondexploitaties

Conform de voorschriften uit de notitie Rente en de notitie Grondbeleid van de BBV vindt doorbelasting van rentekosten naar de grondexploitaties plaats. Voor de doorberekening van rentekosten aan de grondexploitaties wordt het rentepercentage vastgesteld op basis van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningportefeuille van de gemeente naar verhouding vreemd vermogen/totaalvermogen. Volgens onderstaande berekening: